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身居绿档 华润置地“3+1”同频共振

来源:网络整理 作者:蜘蛛侠 人气: 发布时间:2021-08-31
摘要:没有数字的枯燥,整场业绩会更多的是在聊一些行业性热点话题,无论是房企市值、城市更新,还是拿地规则、收并购,都是当下的行业焦点,话题甚至超脱地产上升至

身居绿档 华润置地“3+1”同频共振 | 深响·财报

2021-08-31 14:17 来源: 搜狐焦点

原标题:身居绿档 华润置地“3+1”同频共振 | 深响·财报

身居绿档 华润置地“3+1”同频共振

作者 | 王泽红

出品 | 焦点财经

没有数字的枯燥,整场业绩会更多的是在聊一些行业性热点话题,无论是房企市值、城市更新,还是拿地规则、收并购,都是当下的行业焦点,话题甚至超脱地产上升至共同富裕。

或许是因为2021年中期业绩可挑剔的不多,所以很多提问扩散到了行业层面。但关于华润置地毛利率微降和市值的问题,还是被提了出来,但这也是整个环境的共性问题,总裁李欣和首席财务官郭世清并没有避重就轻。

上市房企股价走低,是一个普遍性问题,不仅仅局限于华润置地。但李欣对整个行业的发展很有信心,从中长期看,地产仍然是一个很好的行业,他相信估值会逐渐修复。

“很多房企管理层有过增持股票的动作,为的是推动企业的价值管理,我们也会关注这件事情,在适当的时候做出决策。”但李欣更看重的是企业的精益化管理,“华润置地要向管理要效益,这样业绩才能长效稳健,从而跑赢大市。”

华润置地上半年整体毛利率是31.3%,虽然较去年同期微降2.2个百分点,全行业面临的房地产开发业务毛利下降的局面,华润置地也不能幸免。但相比同行大面积不足30%的毛利水平,甚至是跌破20%,华润置地仍然处在行业最高梯队水平。

这是一个客观事实,需要结合全行业来看。郭世清强调,判断一个公司的毛利率,一定要把各个板块的利润综合起来看,上半年,华润置地实现营业额737.4亿元,同比增长63.8%;股东应占净利润131亿元,同比增长15.4%;核心净利润99亿元,同比增长18.3%。

“预期未来综合毛利率能有25%左右的水平,长期来看在25%以上。我们今年的营业额预计是2000亿左右,如果每年还有10%增长,即便综合毛利率降至25%左右,利润也还是很客观的。”类似的话,他在4月份的2020年报业绩会上也说过。话语间透出一股自信,正如他所说,要放在全行业看。

这样的自信心,从其他管理层的身上也能感受到,包括首席运营官张大为、首席战略官谢骥、首席人力资源官吴秉琪、首席财务官郭世清和华润万象生活总裁喻霖康,无论是对于全年业绩的达成,还是“十四五”期间的两个小目标。

"3 +1"一体化组合业务,同频共振

按照年初的计划,全年的销售目标为3150亿元。" 十四五 " 末期,要在2020 年基础上实现权益签约额和租金收入双翻番。

上半年,录得合约销售额1648.0亿元,同比增长48.7%。下半年可售资源充足达3540亿元,其中一二线占比高达86%,住宅产品占比67%,新推可售资源占比40%。只要在三四季度推货铺排均匀,即可有力支持全年签约目标的实现。

但对于当下的华润置地而言,最不缺乏的或许就是节奏。吴秉琪透露,整个集团的体系职能已经重新划分,总部区域目前更多的是扮演专家角色,大区是偏向业绩管理平台,城市则是分担业绩目标的实现。

体现在财报里,最直观的便是"3 +1" 一体化组合业务的各自进展,这是华润置地在年初进一步优化的业务架构,"3" 即以住宅、公建为主的开发销售业务,以购物中心、写字楼和酒店为主的经营性不动产业务,以及以万象生活为核心的轻资产管理业务;"1" 是围绕城市建设与运营、长租公寓、康养、和影业等业态为主的生态圈要素型业务。

上半年,开发销售业务结算收入609亿元,按年增长69.4%;经营性不动产业务收益82.8亿元,按年大幅增长63.4%;华润万象生活营收40.14亿元,同比增长28.1%;生态圈要素型业务也取得了积极的进展,实现营业额63.6亿元。

开发销售型业务是华润置地的主航道,上半年实现合约销售额1640亿元,全年目标达成过半,权益签约额同比增长50%至1082亿元,一二线销售额占比提升2个百分点至86%,特别是北京和深圳,签约额均突破百亿。

经营性不动产业务已成长为华润置地的商业地产护城河,特别是48个购物中心,上半年租金收入达65.3亿元,按年增长65%,出租率提高1.3个百分点至96%高位,毛利率更是高达79.6%。预计年底在营购物中心数量将达到54个,2025年超过100个,总面积超过1200万平方米。

写字楼和酒店的表现也不俗,上半年租金收入分别达9.4亿元和7.4亿元,在营写字楼项目总面积近130万平方米,全部布局于一二线城市;开发建设及运营管理的酒店项目30余个,其中已开业的13个酒店,在营酒店均处于所在城市酒店业领先地位。

而物业板块华润万象生活,上半年第三方业务拓展成果堪称丰富,外拓合约面积1765万平方米,大增6.3倍。华润万象生活解释道,主要是我们组建了一支有能力、有经验的外拓团队。

“下半年我们还将持续发力收并购业务,目前已经跟进了几十个项目,本着有质量扩张的原则,会选择一些对公司业务体系完善有促进作用的企业。”管理层透露,在合资的项目上已经落地一家,是在深圳做河道治理和维护的一家合资企业。

至于具体方向,华润万象生活下一步会发力城市服务业态上下游收并购,包括环卫、河道、体育设施和未来社区等细分领域,以及高校、医院、机场类等新业态。

一切都在朝预想的轨道快速推进。

拿地量入为出,坚持回报底线

奇怪的是,“三道红线”在整场业绩会上甚少提及,作为考量房企降杠杆水平的关键性指标,在同行的业绩会上,这都是解说的重点所在,而华润置地只是一语而过。

“我们身居‘绿档’。” 郭世清没有多余的话,只给出了一个指标,净有息负债率37.4%,同比下降8.5pt。他并没有给出华润置地“三道红线”最新数值,李欣和其他管理层也并未提及,翻看财报也难以找到。

“三道红线”压力,在他们身上似乎无感。其他房企即便身处“绿档”,但也会披露具体数值,更多的则是公布自己的降负债成效和“降档”目标,华润置地的风格截然不同。

当中缘故,可以从其往昔数据中找到答案。2020年底,华润置地剔除预收账款后资产负债率59.7%,净负债率33.3%,现金短债比2.23倍,远好于监控层设定的标准。时隔半年后,其融资成本在去年低位的基础上再降0.2个百分点至3.88%,平均债务年期维持于4.8年,债务结构进一步优化。

或许在管理层看来,净有息负债率指标更能说明自身稳健的财务水平。截至6月底,华润置地现金及现金等价物较2020年末增长6%达949亿元,财务资源充足,但华润置地在收并购方面很理性。

责任编辑:蜘蛛侠
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